那天下午三点，上海浦东一栋2008年交付的高层住宅里，电梯又停了。 这已经是这个月第三次。 住18楼的张姐拎着两袋子菜，站在一楼大堂等了快二十分钟，最后把菜搁在台阶上，自己爬楼梯上去。 她后来跟邻居说，倒不是爬不动，是不知道明天还能不能指望这部电梯。
这个场景在不少高层小区里并不稀奇。
电梯的问题不只是等得久。 成都金地·天府城小区2025年做过统计，三个月里电梯故障超过十次，业主群里的说法是“开盲盒”，每天出门不知道今天电梯是好的还是坏的。 济南有个34层的住宅，高峰期只有一部电梯在运行，有业主专门掐过表，从顶层下到一楼，整整用了11分钟。 而在上海的“九栋楼”小区，电梯老化到开关门都卡顿，有孕妇被不平整的电梯地面绊倒过。
高层住宅的电梯故障频率，比很多人以为的要高得多。 2024年上海相关部门的统计显示，多数高层小区电梯年均故障超过五次。 对于住在十几层、二十几层的住户来说，电梯不是便利设施，是刚需。 它一停，整个生活节奏就断了。
比日常麻烦更让人心里不踏实的是安全问题。
消防云梯的工作高度大概在50到60米，也就是17到18层左右。 18层以上的住户，一旦发生火灾，外部救援基本没有有效的办法。 全国范围内，23.5万幢高层住宅里，将近一半没有配备自动消防设施。 南京曾经有过一次高层住宅火灾，15人遇难，事后不少人注意到，受困的楼层全在云梯够不到的地方。
除了火灾，高空坠物、外墙脱落、大风天窗户震动、二次供水水质发黄——这些细碎的事情，很少被放在一起说，但它们每天都在消磨住户的安全感。
开销同样是一个绕不开的问题。
高层住宅的得房率通常不高，市面上多数高层得房率不到70%。 买一套100平米的房子，实际能用的只有六七十平米，剩下的全算进公摊。 这些都是真金白银堆出来的公共空间，电梯井、管道井、大堂，住户日常用得到，但用起来心里总觉得不太对劲。 有购房者分享过自己的经历：看中一套130平的高层，签约前查了图纸，公摊算下来超过46%，实际套内面积只有70多平米。
日常能源消耗也比低层住宅高。 高层冬季挡风、夏季暴晒，再加上二次供水加压费、公摊电费，全年水电开销比多层住宅高出20%到30%。 对于普通家庭来说，这笔钱每年多出来，不算少，也不算多，但累积十年八年就是一笔可观的数目。
真正让一些住户感到压力的，是突发性的大额支出。
2025年开始，多地要求楼龄超过20年的高层住宅必须整体更换电梯设备。 一台电梯换下来，费用动辄上百万，如果整栋楼需要更换两到三台，总费用可能达到三四百万，平摊到每户头上，少则五万，多则十万。 不少小区的公共维修基金早就用得差不多了，这笔钱最终还是得住户自己掏。 有人算过一笔账：一栋30层的高层住宅，50年运营周期里，累计的维修费用可能接近房价的两倍。
家庭结构的变化也在影响居住选择。
目前国内2到3人的小型家庭占比超过70%，早年很多高层住宅主打大户型，对于小家庭来说，实际使用起来并不划算。 而老龄化程度加深后，2025年全国60岁以上老年人口占比已接近20%，老年人对电梯的依赖程度比年轻人高出很多，频繁的电梯故障和漫长的等待时间，对老年住户的日常生活构成了实实在在的困扰。
90后和00后的住房偏好也跟上一代不太一样。 他们更倾向于轻松的居住模式，不太愿意为高公摊、高负债的房产持续买单。 二手房平台上，配套成熟的小户型、低密房源，成交周期明显低于高层住宅。 在一些非核心区域，高层房源从挂牌到成交的周期已经超过18个月。
政策的调整也在改变市场供给。 住建部从2025年起收紧新建住宅标准，多数新城出让地块的容积率被控制在2.0以内，6层以下的洋房、叠墅成为规划的主流方向。 各地还在加速改造老旧多层住宅，加装电梯、补齐配套，这些位于成熟地段的老楼，正在成为改善居住的一个不错选择。
不过，也并不是所有高层住宅都面临同样的境遇。
一线和强二线城市的核心地段，那些由品牌房企开发的低密度板式高层，依托优质地段和成熟物业管理，仍然保持着相对稳定的保值能力和流通性。 真正感到压力的，是那些地处偏远、房龄偏长、电梯老化、物业服务薄弱、周边配套不够完善的普通高层。
它们的处境确实不太好。 价格在跌，成交周期在拉长，银行的贷款评估也在缩紧。 有武汉的超高层住宅，单价从一万多跌到六千多。 北京的业主挂牌价一降再降，还是卖不掉。 有中介说，某些高层房源挂牌一年半都无人问津。
但这些都是存量市场的反应。 新房的供给端已经在调整，低密产品越来越多，高层住宅的新建审批越来越严格。 市场自己也在慢慢消化这个变化。
至于现在还住在高层里的人，日子该怎么过还是怎么过。 张姐爬完楼梯回家以后，还是会坐电梯下楼买菜。 电梯坏了就等着物业来修，修好了再接着用。 日子就是这样，不太顺畅，但也谈不上多糟糕。 很多事情，不是一下子变坏的，是每天多坏一点点。
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